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百强房企盈利能力第一!中海未踩中“三条红线”,融资成本维持低位 来源:每日财报

撰文/蔡海东

出品/每日财报

中国海外发展(00688.HK)连年取得营收正增长,2020年业绩仍然保持良好态势。2020年年报显示,其实现营收为1857.90亿元,同比增长13.53%;实现归母净利润为439.04亿元,同比增长5.49%。除此之外,其实现合约物业销售额3607.2亿元,同比增长12.5%;低音销售楼面面积为1917万平方米,同比增长6.8%。

在业绩稳定增长的同时,中国海外发展财务表现稳定,融资成本低于同行,利润率持续保持领先。在“三条红线”实施之年,其借贷水平较低且债务结构较为合理,未踩中任何一条红线,属于“绿档”企业。

盈利能力领先同行,财务杠杆保持健康

3月18日,中指研究院发布“2021年中国房地产百强企业”名单显示,中海地产(中国海外发展)在百强房地产企业中排名第六位。另外,在2021年中国房地产百强企业“盈利性TOP10”排行榜中,中海地产(中国海外发展)盈利性排名第一。

从财务的角度来看,中国海外发展利润率保持行业领先,2020年实现毛利率为30.05%,实现净利润率为25.7%,股东应占净利率为23.6%。与此同时,国海外发展销售额实现逆势双位增长,金额达到3607.2亿元,同比增长12.5%,完成2020年4000亿港元的销售目标。

在2020年度业绩发布会上,中国海外发展罗亮指出,“去年无论是从销售额、营收还是净利润、利润总额、利润率方面,中海都如期地完成了原来设定的‘十三五’规划目标。”

值得注意的是,2020年遭受疫情冲击,房地产行业整体盈利能力受到影响,且政府提出楼市宏观调控政策,进一步稳地价、稳房价、稳预期,房地产融资能力受到较大限制。

在此背景下,房地产行业毛利率受到挤压,整体呈现下降趋势。有分析指出,未来房地产行业毛利率应保持在20%-25%之间。中国海外发展2020年毛利率为30.05%,较2019年的33.66%有所下降,但在行业中仍位居前列。

2021年为“三条红线”实施之年,在融资监管高压下,房地产行业面临降杠杆、降负债的压力。中国海外发展财务资金管理保持稳健,尚未踩中任何一条红线。2020年年报显示,其资产负债率为60.1%,净借贷比为32.6%,在行业中保持低位。

具体来看,截止2020年末,中国海外发展流动负债为3039.62亿元,负债总额为4953.08亿元。以此计算,其流动负债率为61.37%。其银行及其他应付票据分别为1368.1亿元及761.7亿元,有息负债合计为2129.8亿元。其中,一年内到期有息负债为438亿元,占有息负债总额20.60%。

融资成本维持低位,拿地规模持续扩大

2020年年报显示,中国海外发展流动资产净值为3322.9亿元,流动比率为21倍,利息倍数比率为7.8倍,加权平均借贷成本为3.8%。

中国海外发展常年取得较低的融资成本,与其发挥境内外融资平台的关系密不可分。2020年,其于境外发行10亿美元中期票据,于境内发行126亿元债券。其中,绿色资产支持专项证券共计37亿元,成为国内首单、发行规模最大、发行利率最低的CMBS项目。

近5年来,中国海外发展财务杠杆、资金负债率水平基本维持在60%左右。中国海外发展郭光辉对媒体表示,中海并不是通过高杠杆、高融资、高负债去推动销售额与利润增长,而是靠精准投资、精益建造、精细管理、精诚服务、精确营销等。

与此同时,中国海外发展维持着良好的现金流。同花顺数据显示,2018年至2020年中期,其经营活动产生的现金流净额为-70.53亿元、99.10亿元及70.56亿元。2020年末期,其现金及现金等价物为1104.69亿元。

在“两集中”政策下,一年仅有3次拍卖土地机会,大量土地将集中竞拍,土地竞争程度降低,有望促使土地价格降低。不过,该土地竞拍模式将对房企的融资能力与资金实力提出更高要求,资本雄厚及融资成本较低的房企将获得更多的拿地机会。而中国海外发展有着良好的资金优势,在土地竞拍方面优势明显。

事实上,近几年来,中国海外发展一直加大土地投资力度。2017年至2019年,其实际权益土地储备分别为5378万平方米、5697万平方米及5317万平方米。2020年,其新增土地64幅,行政总楼面面积1349万平方米,实际权益面积1328万平方米。除去中海宏洋,其土地储备为6179万平方米。

中国海外发展对外表示,2021年将继续保持主动进取,全年新增土地权益投资额预算1650元,同比增长25.2%。

除此之外,针对未来房地产优质土地日益稀缺的问题,中国海外发展提出“蓝海战略”,在一二线城市的大市场,结合公司商业、文化场馆等投资开发的城市运营能力,与各类大业主合作,拓展城市更新、旧城改造、地铁上盖等大型综合项目。

中国海外发展借贷水平低且债务结构较为合理,未踩中“三条红线”任何一条,2021年融资能力未受到政策限制。再加上其融资成本较低,现金流表现良好,在“两集中”政策之下或能获得更大的优势。

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